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四十年产权的公寓房到底能不能买？有没有增值空间？
40年产权和70年产权没有太大区别。都是年限到期要重新缴纳土地出让金。
如果投资购买40年小公寓，建议选择在地铁沿线或者双地铁交汇处，或者金融办公区，重点学区内，大型商超边都可以，因为人流量大，出租回报率高，交易出手率高。所以我们专业做房产的人，一般会把投资区域分成蛋黄区和蛋白区。
商业性质产权的公寓，40年土地使用权到期后如何处理，目前还没有明确规定。有人说缴纳土地出让金续期，也只是针对70年住宅产权来说，而且同样没有明确的执行细则。
不过话说回来，这种问题本质上不是法律问题，而是政治问题。就算现在有了法律条文规定，到时候是否能够照此执行也很值得怀疑。
所以还是安心工作赚钱好了，毕竟公寓的业主在社会上也是一个规模不小的群体，任何政治力量掌权，也不大可能简单的剥夺他们的财产。
另外，40年产权的土地到期后，可以通过缴纳土地出让金的方式续期。这是目前的政策，这种相关政策可能会随着社会的发展及产权问题的变化而有所不同，其实先不用考虑这方面的问题，像这种社会性的问题，不需要过多的担心。还是先稳定生活的好。
土地规划里商业配比太高，全盖商铺卖给谁呢，盖写字楼不一定适合也不好卖，盖酒店无论招商还是运营都有一定难度，最终只能通过打政策擦边球盖成外观长的像写字楼或者酒店但能分割成小面积卖的公寓了。你要一套也能卖要一整层也能卖，销售速度比写字楼或大体量商铺要快一些，能满足回款要求。建好以后你坐车巡视的时候，看着有商务气息就够了。
小面积公寓也能满足一部分特定的需求，你有少量资金想投资租赁可以有，租出去当单身公寓或者办公，小公司没必要去写字楼可以选择小公寓，注册也方便，收入稳定偏上的未婚青年也可以选择单身公寓做过度住房，闲钱多的或者暂时没有购房资格的人也可惜选买一套面积合适的暂时过渡，也有大户买几层开快捷酒店主题酒店的，总之用途多多。
如果土地规划里没有那么多商业，开发商绝对不会闲的***去盖那么多非住宅的。
公寓就是所谓的商住两用房，增值空间几乎忽略不计，生活成本高，水电都是按照商业计算，管理费是普通住宅好几倍，现在大部分没有通天然气，导致做饭都是用电。最最关键后续卖出去的税费很高，综合税费差不多增值部分50%，比如买进100万，卖出去200万，增值的100万部分要交差不多50万税。
身边的例子，我们老板大概2000年在上海浦东陆家嘴地段买了一套商住两用房，当时浦东还没有什么住宅卖，当时用的外汇买的差不多单价10000一平米。2003年在浦东世纪大道附近买了一套普通住宅单价差不多9000多一平米。差不多18年过去了，去年商住房市场价才三万多不到四万，而世纪大道买的普通住宅卖出去单价10万一平米。普通住宅增值了10倍，商住才增值三倍，近几年人民币贬值三倍算下来是亏本的。
最后总结，商住两用房不好卖，自住生活成本高，增值空间基本没有。
四十年产权的公寓房，并不建议买，且增值空间不大。
当然，你完全只是用来自住而不考虑其它，那也是可以买的，但这种情况极少极少。
接下来我说说为什么不要买公寓。
第一个，产权年限短，你自己也说了只有四十年，而普通住宅的话，有七十年。
第二个，公寓生活成本高。因为水电费都是按商业性质算的。
第三个，公寓的公摊面积大，通常一套六十平左右的房子，使用面积才不到四十平。
第四个，公寓包含的社会***少。绝大部分情况是，公寓并不能落户，自然很多资源也就享受不到了，包括教育、医疗、社保等等，这样对人生发展和子女教育都是不利的。而正是基于这种情况，愿意接盘公寓的人群非常少。
第五个，交易费用高。我记得好像是百分之三的契税、百分之五的增值税，还有高昂的差额税等等。
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